Koopproces

Het proces van aankoop van onroerend goed in de Algarve is relatief eenvoudig, vooropgesteld dat duidelijk is wie de eigenaars zijn, alle benodigde vergunningen zijn verkregen en men zich netjes aan de wet heeft gehouden. De aankoopprocedure bestaat uit twee duidelijke stadia (wanneer er geen sprake is van een off-shore eigendom), n.l. de “voorlopige” akte (Contracto Promessa de Compra e Venda) en de definitieve akte (Escritura).

De “voorlopige” akte.

Dit is een wettelijk bindend contract tussen twee partijen, ervan uitgaande dat de notaris alle handtekeningen heeft geverifieerd. Bij het ondertekenen van deze akte betaalt de koper een aanbetaling van 10% - 25% van de overeengekomen koopsom. Deze aanbetaling is definitief en wordt niet terugbetaald, tenzij anders in de akte is overeengekomen. Wanneer de koper het contract verbreekt is hij zijn aanbetaling kwijt. Wanneer de verkoper dit doet is hij wettelijk verplicht om de aanbetaling terug te betalen en een vergoeding te geven. Normaal is dit een bedrag dat gelijk is aan de aanbetaling.

Het is gebruikelijk dat partijen een afschrift van het contract vragen, opgesteld in hun moedertaal.

In de overeenkomst worden een aantal zaken vastgelegd, zoals:

• de juiste identiteit van de koper en verkoper

• gedetailleerde omschrijving van het onroerend goed

• bevestiging van onbelast eigendom

• prijs, aanbetaling, voorwaarden, deelbetaling (waar van toepassing)

• datum ven oplevering/definitieve eigendomsoverdracht

Voordat deze overeenkomst wordt getekend dient de verkoper alle relevante papieren en vergunningen te overleggen zodat er een volledige recherche gedaan kan worden (onderzoek naar erfdienstbaarheden, hypothecaire inschrijvingen, achterstallige onroerend goed belasting e.d.).

De woonvergunning bevestigt dat het object goedgekeurd is voor bewoning.

De definitieve akte.

Dit is het officiële document voor de overdracht van het onroerend goed en dient ondertekend te worden in het bijzijn van de notaris. Hij verlangt tevens het bewijs dat de overdrachtsbelasting (IMT) op het Gemeentehuis (Finanças) is voldaan. Wanneer de woning onderdeel is van een gemeenschappelijk eigendom zoals b.v. een flat/appartement, dan maakt ook de overeenkomst van eigenaren deel uit van de akte. Tenzij de koper Portugees verstaat, zal hij aandringen op een mondelinge vertaling in de taal van de koper.

Wanneer de akte is ondertekend dient de verkoper het restant van de koopsom te voldoen. Daarna wordt het eigendom overgeschreven op het kadaster (Condervatorio Predial). De notaris doet dit niet. Het is aan te raden dat uw advocaat dit zelf doet.

Kosten.

De kosten die gepaard gaan met de aankoop van onroerend goed in de Algarve zijn de volgende:

Overdrachtsbelasting (IMT– Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosa de Imòveis).

Deze wordt geheven op basis van een glijdende schaal van 2% -8% over de overeengekomen koopprijs.

Er is een drempel van Euro 89.700. M.a.w. de eerste Euro 89.700 zijn vrij van overdrachtsbelasting

(bij permanente bewoning). Bedragen en percentages 2009

Notaris kosten.

Deze worden berekend over de overeengekomen koopprijs en bedragen 1.5% tot 2% hiervan.

Kosten advocaat.

Het nemen van een eigen en betrouwbare advocaat wordt ten

strengste aangeraden. Gebruikelijk berekenen zij 1% - 2% van de koopsom

hoewel sommige advocaten een vast bedrag rekenen. BTW is in Portugal 20%

Onroerend goed belasting (IMI –Imposto Municipal Sobre Imòveis).

Dit is een jaarlijks terugkerende belasting die wordt geheven over de OZB-waarde en bedraagt 0.8% tot 1.3% Eigenaren van onroerend goed die door de eerste keer hebben gekocht en resident zijn in Portugal en gepensioneerden kunnen voor een periode van 3 tot 6 jaar vrijstelling hiervoor krijgen afhankelijk van de grootte en de locatie van hun woning.

Servicekosten

Bij gemeenschappelijke eigendommen zoals appartementen worden geheven op maand- of kwartaalbasis. De hoogte hiervan hang af van vele factoren zoals de ouderdom, staat van onderhoud etc.

Wanneer onroerend goed in eigendom is van een bedrijf (vaak off-shore) gelden andere voorwaarden en condities.

Off-shore/on-shore

Deze termen worden gebruikt wanneer het betreffende onroerend goed niet in
privé bezit is van een eigenaar maar in bezit is van een onderneming, zoals een BV, NV of andere bedrijfmatige structuur. Deze vennootschappen /ondernemingen zijn veelal gevestigd in fiscaal vriendelijke oorden. Ook kan het object in het bezit zijn van een Portugese rechtspersoon.
Aan het bedrijfsmatig bezitten van een onroerend goed in de Algarve zijn een aantal voordelen gebonden:

• De overdracht van het eigendom gebeurt eenvoudig door de overdracht van aandelen van de rechtspersoon en de akte van overdracht kan, indien gewenst in uw eigen taal worden opgemaakt.

• Zowel de overdrachtsbelasting (IMT, die kan oplopen tot 8%) als de notaris kosten en de kosten voor registratie in het kadaster worden vermeden.

• Hypotheekverstrekking gebeurt op basis van de kredietwaardigheid van de vennootschap.

• Bij overlijden van de aandeelhouder(s) geschiedt vererving op basis van het recht van het land waarin hij woont zodat er geen bemoeienis met Portugees recht.

• Belasting van waardevermeerdering van het onroerend goed gebeurt niet op basis van de Portugese belastingtarieven en –voorwaarden maar op basis van hetgeen geldt in het land waar de onderneming is gevestigd.

• De eigenaar van de aandelen geniet volkomen anonimiteit.

Het is duidelijk dat door een off-shore constructie de Portugese overheid de heffing van een aantal belastingen wordt ontnomen. Daarom zijn er een aantal maatregelen genomen en worden bedrijven die gevestigd zijn in Malta en Delaware als “white-listed” aangemerkt en “staan overige landen, zoals in het verleden Gibralta, de Kaaiman eilanden, Bahama’s etc. op de “zwarte lijst”. Bedrijven op de Zwarte Lijst worden volgens speciaal tarief belast.

Het is sterk aangeraden om met uw fiscalist te overleggen alvorens u tot aankoop van een off- of on-shore onroerend goed zou willen overgaan en niet te besparen op de inzet van uw Portugese advocaat. Bij de keuze hiervan zullen wij u graag adviseren.